FUNDAMENTAL ANALYS: Titania
Skrivet av Dagens Börs Research
6 december, 2024 04:07
Analysen i sammandrag
Aktie: Titania
Sektor: Bostadsutvecklare (Fullständig: från köp av markanvisning till bygga, äga, förvalta och hyra ut)
Uthyrningsbar yta: 24.772 kvm
Beläggning: 100 % uthyrt
Pris idag: 7,02 kr
Fair value: 19,04 kr per aktie
Full beläggning för bostadsutvecklaren Titania – på en bostadsmarknad där underutbud råder
Den som försöker hyra en bostad i Stockholm eller dess omedelbara närförorter har ett gigantiskt, i princip oövervinnerligt problem.
Det finns inga lediga bostäder där du vill bo, eller där du har råd.
Att det råder underskott på bostäder i Sverige vet alla om.
Att detta driver priserna allt högre och högre på nyproduktion vet alla också om.
Ett bolag som redan tjänar miljoner på detta faktum är bostadsutvecklaren Titania, som har som affärsidé att helt enkelt bygga bostäder och hyra ut dem.
Från att köpa relativt “billiga” markanvisningar till att bygga, äga och långsiktigt förvalta och hyra ut.
Den som inte själv har råd att själv köpa en mark/byggrätt och bygga 100 bostäder för att hyra ut, kan nu ta del av denna möjliga avkastning genom att äga aktier i Titania.
Fundamental värdering – hur värderar man bostadsfastigheter och vad är en rättvis värdering på Titania?
Att värdera bostadsfastigheter kan normalt sett göras via två metoder;
1: Driftsnetto (vinst) metoden: Hur mycket överkott i kronor genererar bostäderna. Detta kallas driftsnetto. Jämförbar siffra för ett tillverkningsbolag skulle man kunna hävda är operativ vinst eller EBITDA.
2: Substansvärdesmetoden: Vad är bostadsfastigheterna värda om man betalar av alla skulder och säljer dem.
1: Driftsnetto (vinst): Låt oss börja med en värdering utifrån driftsnettot (vinst):
Titania hade ett driftsnetto på 13 MSEK i Q3 2024, och om vi antar (estimerar) att Q4 2024 inbringar samma driftsnetto finner vi att det årliga driftsnettot befinner sig på +54,5 MSEK/ år.
Tabell ovan: Titanias driftsnetto (12 månaders rullande siffror, givet att Q4 har samma resultat som Q3 2024)
Inom aktiemarknaden brukar man värdera bolag enligt P/E-tal och en vinstmultipel, men för fastigheter har man i stället vänt på kalkylen och kallar denna värderingsfaktor för “avkastningskrav” angivet som procent.
Enklast förklaras denna värderingsmetod med ett exempel:
Om avkastningskravet är 4 %, då måste en fastighet värd 100 MSEK generera 4 MSEK i driftsnetto.
Omräknat i Titanias fall. Om avkastningskravet är 4 % och Titanias fastigheter är värde 1362,5 MSEK, då måste drifts netto uppgå till minst 1362 MSEK x 4 % = 54,5 MSEK.
Detta innebär att Titanias fastigheter är rättvist värderade till 1362,5 MSEK givet att avkastningskravet för Titanias fastigheter bör uppgå till just 4 %.
Eller vänd på saken, om du ägde bostadsfastigheter i Stockholm som har en operativ vinst på 54,5 MSEK vad skulle du sälja dem för?
Enda sättet att verifiera detta är att titta på vad fastigheter i år köpt och sålts för, med för avkastningskrav.
Ett av Sveriges mest kända och största fastighetsbolag mot kontor (som dock har betydligt högre risk) är Fabege.
I Fabeges senaste Q3-rapport presenterades följande avkastningskrav:
Tabell ovan: Avkastningskrav, Fabege Q3 2024 (kontorsfastigheter), hade en bra uppställning; på sida 5 (se bild ovan ):
https://mb.cision.com/Main/1568/4066086/3112860.pdf
Siffrorna i tabellen ovan på “avkastningskrav” avser dock kontorsfastigheter, och dessa bär en högre risk att äga.
Därför befinner sig avkastningskravet för bostäder kanske -1,00 % lägre, kring 3,50 %.
Vi räknar dock på 4 % avkastningskrav.
Värdering
Värdering enligt driftsnetto och avkastningskrav: 1362 MSEK (motsvarande 19,04 kr/ aktie)
Titanias börsvärde idag 502 MSEK (motsvarande dagens börskurs 7,02 kr)
2: Substansvärdes metoden: Vad är bostadsfastigheterna värda om man betalar av alla skulder och säljer dem.
Denna värdering bygger på ett teoretiskt värde som erhålls om man säljer bostadsfastigheterna och betalar av skulderna.
Skuldernas värde är kända. Frågan är bara vad fastigheterna är värda?
Bostadsfastigheter anses normalt sett vara värda i närheten av vad senaste motsvarande bostadsfastigheterna köpt och sålts till (per kvm).
Detta är inget konstigt. Detta fungerar precis på samma sätt som när du själv skall köpa en lägenhet eller hus. Du kollar hur priserna var i samma område senaste året per kvm.
Bild ovan: Fakta om Titania (källa: Titanias Q3-rapport)
Titania har anlitat en extern värderingsfirma som gjort denna värdering på professionell basis, och denna mynnade ut i att Titania redovisar ett substansvärde på 14,47 kr per aktie.
Framtiden – vad har Titania i pipen?
I Titanias senasteQ3-rapport har bolaget listas sina befintliga bostadsfastigheter, samt vilka som är under produktion och planering.
Nedan kan vi se Titanias bostadsobjekt i tabellform.
Titania har idag 24.772 kvm uthyrningsbar yta (100 % uthyrt). Om Titania färdigställer alla sina pågående projekt nedan, ökar den uthyrningsbara ytan från 24.772 kvm till 361.385 kvm.
Ovan presenterade tabell, kan även ses nedan i diagramform:
Diagram ovan: Titanias uthyrningsbara area projekt för projekt i kvm (källa: dagens Börs Research)
Estimat av framtida driftsnetto
Det finns ingen orsak att göra någon annan bedömning än ett proportionellt driftsnetto, med avseende på bolagets projektplan över befintliga och kommande bostäder.
Alltså: I dag presenterar Titania ungefär 54,5 MSEK i driftsnetto. Om de nya bostadsfastigheterna i snitt genererar samma driftsnetto, skulle Titanias totala driftsnetto öka från dagens 54,5 MSEK/år till 795 MSEK/år i teorin.
Diagram ovan: Titanias estimerade driftsnetto, givet projekt för projekt i MSEK (källa: dagens Börs Research)
Slutlig värdering: Vår bedömning är att Titania har skapat en solid verksamhet med relativt låg belåning. Bolaget växer och denna tillväxt ser bevisligen ut att fortsätta rejält de närmaste åren. Fram till och med år 2028 har Titania möjlighet att växa upp till 10x i uthyrningsbar yta från 24.772 kvm till 244.143 kvm. Ett en försiktig värdering på Titania är att bolaget värderas till 19,04 kr per aktie, som motsvaras av att bolagets bostadsfastigheter värderas till 1362 MSEK, via 4 % avkastningskrav med avseende på driftsnettot. Skulle Titania färdigställa bostadsfastigheter enligt plan kommer vi behöva justera upp riktvärdet allt eftersom.
Diagram ovan: Titania (Källa: Infront)
