Läser in...

Skrivet av Redaktionen  • 27 januari, 2025 18:43

Intervjun:

Einar Janson, VD för Titania


Einar Janson, VD för Titania

Detta är en intervju i ett betalt samarbete.

 

Bolag: Titania
Aktiekurs: 7,58 kr
Sektor: Bostadutvecklare med 100 % beläggning
VD: Einar Janson
Börsvärde: 506 MSEK
Driftsnetto (12 mån takt): +54,5 MSEK

 

Byggandet av bostäder i Stockholmsregionen har sedan som alla vet, halkat rejält efter de senaste decenniernas befolkningsökningar. Detta faktum bekräftas om inte att av att Titania som sysslar med att utveckla bostadsfastigheter, har hela sitt bostadsinnehav uthyrd motsvarande 100 % beläggning. Titanias affärsidé är att kontrollera hela värdekedjan inom bostadsutveckling och detta innefattar projektutveckling, produktion och förvaltning av fastigheter. I dagens intervju får vi träffa Titanias VD Einar Janson som kommer att berätta om var Titania befinner sig i dag, hur man tjänar pengar samt hur bolagets framtidsutsikter ser ut!

 


Diagram ovan: Titanias 12 månader rullande driftsnetto, inklusive estimat på Q4 2024 med antagandet att driftsnettot för Q4 2024 blir samma som för Q3 2024.

 

 

 

1: Vad är Titanias affärsidé?

Einar Janson (VD) Titania: Titanias affärsidé är enkelt förklarat att utveckla och förvalta bostäder i Stockholmsregionen. Vi arbetar med projektutveckling, produktion och förvaltning av fastigheter. Bolaget växer främst genom egen utveckling av nya bostadsområden och kontroll av hela värdekedjan från framtagande av nya detaljplaner till byggnation och slutligen till den långsiktiga förvaltningen av fastigheterna.


2: Berätta hur förloppet skulle kunna se ut för ett av era byggprojekt, från start till mål – samt hur finansieringen fungerar!

Einar Janson (VD) Titania: Titania arbetar i stora drag i tre faser. Projektutveckling, produktion och förvaltning.

Projektutveckling: I denna fas handlar det om att säkra attraktiv mark för bostäder. Det kan göras på tre olika sätt. Markanvisningstävling från kommun, direktanvisning från kommun eller förvärv av privat mark. Majoriteten av Titanias projektportfölj består av kommunala anvisningar antingen via tävling eller direktansvisning. Vi har goda relationer med kommuner i Stockholms län och väl genomförda referenser som medfört ett starkt förtroende. Dessa anvisningar fungerar som optioner med allt som oftast väldigt förmånliga villkor. Vid säkrandet av ny mark så påbörjas arbetet med att ta fram en ny detaljplan om marken ännu inte är detaljplanelagd. Därefter påbörjas projekteringen för att ta fram ett bygglov i enighet med detaljplanens bestämmelser.

Produktion: I samband med ett färdigt bygglov och att mark ska tillträdas ser vi till att ha två bitar på plats. En kontrakterad entreprenör och ett byggkreditiv på plats. Vi har goda relationer med entreprenörer samt kreditgivare. Vi äger även entreprenadbolaget New Living som producerar modulärt i fabrik. Det möjliggör för oss att kunna bygga effektivare och hålla produktionen in-house. Då Titania härstammar som entreprenadbolag har vi en god förståelse för den processen så historiskt har vi lyckats få lägre entreprenadpriser och högre LTC mot kreditgivare än många av våra konkurrenter.

Förvaltning: I samband med färdigställande av produktionen kan vi antingen sälja bostäderna till slutkonsument (bostadsrätter/äganderätter), behålla som hyresrätter under egen förvaltning eller sälja fastigheten innehållande hyresrätterna till extern part. Vid det fall vi behåller bostäderna så tecknar vid ett slutplaceringslån med en kreditgivare. Titania har en mångåriga relationer med ett flertal banker. Det är när produktionen är klar och bostäderna säljs eller slutplaceringslån tecknas som Titania erhåller sin vinst. Projektvinst = Projektets intäkter (värde) – projektets kostnader.

 

3: Berätta lite om dig själv!

Einar Janson (VD) Titania: Jag är född på Sabbatsbergs sjukhus i Vasastan så är stockholmare från grunden. Har egentligen ingen utbildning inom bygg och fastigheter utan läste bl a historia på universitetet och började renovera badrum för att tjäna extra pengar för över 20 år sedan.

Ur det fröet utvecklades sedan hela Titania först som byggnadsentreprenadbolag och sedan till fastighetsbolag. Jag drivs av friheten med företagande.

Man själv bär ansvaret för både framgångar och nederlag och kan själv hela tiden påverka utfallet. Jag gillar den spänningen och behöver också den piskan för att prestera.
Jag är 51 år, gift med Elmira som är läkare. Vi har varit tillsammans i 20 år och har två barn, en pojke och en flicka som är 8 respektive 9 år gamla. Vi bor på Nybrogatan på Östermalm. Jag har mycket egna fritidsintressen men just nu kretsar livet mycket kring barnen och familjen. Jag sitter bl a i styrelsen i barnens skola och blev just lagledare i min sons hockeylag.


4: Titania aviserar i Q3-rapporten en belåningsgrad om 56 %. Vad innebär det exakt?

Einar Janson (VD) Titania: Belåningsgrad innebär Kort- och långfristiga räntebärande skulder med avdrag för likvida medel i förhållande till balansomslutning vid rapporteringsperiodens slut.

Titanias långsiktiga mål är att belåningsgraden inte ska överstiga 70%. I fastighetsbranschen är det vanligt att företag opererar med en belåningsgrad mellan 60-70% och i vissa fall högre. Vi har under de senaste tuffa åren, olikt många andra, lyckats hålla nere vår belåningsgrad utan att behöva sälja våra tillgångar. Vi har under den perioden på flera håll sett fastighetsägare som tvingats sälja till låga priser för att hålla nere deras belåningsgrad. Vi har lyckats behålla samt utöka vår portfölj och samtidigt hålla en sund belåningsgrad.

 

5: Hur många % av er uthyrningsbara bostadsyta är uthyrd idag?

Einar Janson (VD) Titania: 100%.

 

6: Hur ser planen ut för ert bostadsfastighetsbestånd?

Einar Janson (VD) Titania: Vi är en fastighetsutvecklare som även äger fastigheter. Vårt långsiktiga mål är att behålla 70% av det vi utvecklar och sälja 30%. Vi är pragmatiska och kommer välja den väg som resulterar i högst vinst för oss och våra aktieägare. Det är på utveckling vi gör våra vinster, inte på förvaltning. Idealt så utvecklar vi bostäderna, finputsar förvaltningen och driften under ett par år, och sedan säljer fastigheterna till en institutionell investerare med lång ägarhorisont.

 

7: Hur ser strategin ut för hantering av likvid från sålda bostadsfastigheter?

Einar Janson (VD) Titania: Vårt mål är att skapa bästa möjliga avkastning för våra aktieägare. För att uppnå det har vi valt att inte ge någon aktieutdelning de närmaste åren. I stället kommer vi att använda överskottet från verksamheten till att dra igång fler byggprojekt och köpa in fler fastigheter och projekt. Det här är en strategi som vi tror kommer att skapa ännu större värde för våra ägare framöver.

 

8: Titania sysslar med bostäder, hur värderas dessa och hur skiljer sig värderingen på dessa jämfört med kontorsfastigheter? 

Einar Janson (VD) Titania: Vi värderar alla våra fastigheter och projekt via oberoende värderare. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalnings-strömmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation.

Bostäder klassas som en säker tillgång. Dvs risken att ett flerbostadshus drabbas av vakanser är avsevärt lägre än för t ex ett kontorshus eller butiker. Ta t ex vår fastighet Topasen 3 i Täby som färdigställdes i slutet av 2023, direktavkastningskravet där är ca 4 % för nyproducerade bostäder. Kontor och butiker i kommunen har däremot ett avkastningskrav runt ca 6-8 %. Det grundas i att bostäder klassas med lägre vakansrisk än just kontor och butiker.

(Redaktionen: Lägre direktavkastningskrav innebär en högre värdering på bostäderna. I teorin motsvarar ett direktavkastningskrav på 4 %, ett PE-tal eller vinstmultipel om man så vill på 25 x. Normalt sett 25x gånger det som kallas driftsnettot)

 

9: Berätta om era närmaste projekt fram till och med året 2028 och hur mycket er uthyrningsbara yta ökar under denna period!

Einar Janson (VD) Titania: Vi har väldigt många projekt runt hörnet i olika detaljplaneskeden. Just nu har vi en projektportfölj om ca 1 700 detaljplanelagda bostadsbyggrätter som vi planerar för byggstart. Utöver det så har vi ca 3 300 kommande – alla inom Stockholmsregionen.


Bild ovan: Titanias byggprojekt som befinner sig i olika skeden (källa: Titania)

 

 

10: Hur korrelerar det ökade bostadsfastighetsbeståndet med driftsnettot? Dubblas driftsnettot om ytan dubblas?

Einar Janson (VD) Titania: Det ger en ytterligare ökning än så. Hyrorna har gått upp kraftigt de senaste två åren i Stockholmsregionen. Samtidigt har inte driftkostnaderna ökat i samma mån. Det resulterar i att projekt som vi färdigställer i närtid och färdigställt de senaste två åren har ett högre driftnetto per kvadratmeter än befintliga objekt. Med andra ord, driftnettot mer än dubbleras om ytan dubbleras!

 

11: Hur klarar man av driften och driftskostnaderna om man växer snabbt? Finns det möjligheter att man av någon orsak inte skulle klara av den om man växer för fort?

Einar Janson (VD) Titania: Hyresintäkterna är alltid högre än driftkostnaderna. Om annat vore fallet skulle vi inte starta projekten. Vi ser en otrolig attraktivitet och efterfrågan på hyresrätter i Stockholmsregionen och kommer byggstarta så mycket vi bara kan!

 

12: Vad befinner sig Titania i slutet av 2028 ?

Einar Janson (VD) Titania: Som vår projektportfölj ser ut just nu så har vi i slutet av 2028 färdigställt ytterligare ca 3 500 bostäder. Om vi behåller 70% utav dessa så har vi nästan femdubblat vårt förvaltande bestånd. Med den volymen och de vinsterna som det medför så ser framtiden ljus ut för att Titania ska stärkas som en av de främsta bostadsutvecklarna i branschen.

 

 

Dagens Börs tackar Einar Janson, VD för Titania för en mycket intressant intervju och vi önskar honom och Titania lycka till i framtiden! 

Diagram ovan: Titania dagsdiagram (diagram källa: Infront/ Dagens Börs)